서울 아파트값, 2025년 상반기 최고점…평균값은 이 시기 정점

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한국도시연구소의 분석에 따르면 서울 아파트 3.3㎡당 평균 실거래가는 2025년 상반기에 가장 높았으며, 이는 고가 아파트 거래 집중이 주요 원인으로 작용한 것으로 나타났습니다.

자산 시장에서 가격의 정점을 판단하는 것은 늘 어려운 과제입니다. 부동산 시장 참여자들은 현재 가격이 고점인지, 중간 지점인지, 아니면 바닥인지에 대한 궁금증을 가지고 있습니다. 최근 3년간 서울 아파트의 가격 흐름을 분석한 한국도시연구소의 보고서는 2025년 상반기를 서울 아파트의 최근 고점으로 제시했습니다.

국토교통부 실거래가 정보를 바탕으로 한 이 보고서는 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격이 2023년 하반기 4,658만 원에서 2024년 상반기 4,984만 원으로 7.0% 상승했고, 2024년 하반기에는 5,128만 원으로 2.9% 더 올랐다고 밝혔습니다. 이어 2025년 상반기에는 5,530만 원으로 7.8% 상승하며 최근 3년 중 최고치를 기록했습니다. 하지만 이후 2025년 하반기 5,268만 원, 2026년 상반기 5,205만 원으로 하락세를 보였습니다. 즉, 최근 3년간 서울 아파트 3.3㎡당 평균 실거래 가격은 10% 이상 올랐으나, 2025년 상반기에 정점을 찍은 후 두 반기 연속 하락한 것으로 집계되었습니다.

도시연구소의 분석은 시장의 일반적인 인식, 즉 '지금이 가장 비싸다'는 의견과는 다소 차이가 있습니다. 보고서는 서울 아파트의 상승세가 2025년 상반기에 고점을 찍은 후 하반기부터 꺾였다고 분석했습니다. 그러나 이는 서울 아파트 전체 가격의 즉각적인 하락으로 보기는 어렵습니다. 특정 지역의 고가 아파트 거래량이 평균 가격에 큰 영향을 미쳤기 때문입니다. 실제로 서울 아파트 거래량은 2023년 하반기 1만 6,737건에서 2024년 하반기 2만 7,744건으로 증가했습니다. 2025년 상반기에는 4만 3,585건으로 급증해 3년래 최대치를 기록했지만, 하반기에는 3만 3,690건으로 22.7% 감소했습니다. 2026년 상반기에는 3만 8,873건으로 회복했습니다.

2025년 상반기 가격 급등의 배경에는 1분기에 집중된 고가 아파트 거래가 있었습니다. 당시 3.3㎡당 가격은 5,873만 원으로 최고치를 기록했으며, 15억 원 이상 거래 비중 역시 32.7%로 가장 높았습니다. 강남·서초·송파구의 거래량은 2025년 상반기 7,537건으로 서울 전체 거래량의 17.3%를 차지했습니다. 이는 2026년 상반기 강남 3구 거래량 5,040건(전년 동기 대비 33.1% 감소, 서울 전체 비중 13.0%)과 비교됩니다. 고가 거래 집중이 2025년 상반기 서울 평균 가격을 끌어올린 주요 요인으로 분석되는 부분입니다.

월별로 살펴보면, 2023년 7월부터 2026년 6월까지 36개월 중 서울 아파트 월별 3.3㎡당 실거래 평균 가격은 2025년 2월 6,088만 원으로 가장 높았습니다. 2025년 3월이 5,891만 원으로 뒤를 이었습니다. 2026년 들어 가격은 하락세를 보이다 반등했지만, 2025년 2월의 최고점보다는 낮은 수준을 유지했습니다. 2025년 2월의 가격 고점 역시 당시 고가 아파트 거래 집중 현상 때문으로 분석됩니다. 2025년 1분기 서울 아파트 거래에서 15억 원 이상 거래 비중은 32.7%로, 보고서 분석 기간 중 최고치였습니다.

한편, 서울 내 대표 단지 25곳의 실거래가를 개별적으로 분석한 결과는 서울 전체 평균과는 다른 양상을 보였습니다. 전체 평균 가격이 2025년 2월에 정점을 찍었지만, 대표 단지 상당수는 올해 5월과 6월 등 상반기에 고점을 기록했습니다. 예를 들어, 단지별 실거래가 10건 이상 월 기준으로 올해 5월에 5개 단지가 최고가를 기록했으며, 2025년 6월과 10월에 각각 3개 단지가 뒤를 이었습니다. 이러한 차이는 2025년 2월 서울 아파트 평균 가격이 강남·서초·송파·용산구 등 고가 지역 거래에 크게 영향을 받았기 때문입니다. 이 지역들의 거래 비중이 급감하면서 전체 평균 가격도 하락했습니다.

한국도시연구소 최은영 소장은 서울 전체 실거래가를 분기나 반기 단위로 묶어 분석한 평균값이 개별 지역이나 단지의 특수성에 덜 흔들리는 '강건한 값'이라며, 이를 기준으로 보면 2025년 상반기가 고가 아파트 가격 상승과 거래 집중으로 서울 평균이 가장 높았던 시기라고 설명했습니다. 반면 2026년 상반기는 고가 아파트 상승세가 중저가 지역으로 확산된 시기로 해석했습니다. 빈파트너스 안명숙 대표는 지난해는 고가 중심 시장이 가격을 견인했지만, 올해는 규제 영향과 가격 상승으로 고가 거래가 위축된 반면, 자금 조달이 용이한 저렴한 지역에는 젊은 층의 수요가 몰려 거래가 늘었다고 진단했습니다. 이는 평균 가격 데이터만으로는 파악하기 어려운 시장의 다른 흐름을 시사합니다.